NIEUWVEEN – Je kunt uitblinken in het verkopen van panden, maar als je niet uit de horeca komt, is makelaardij in deze branche hele andere koek. Je moet de kennis hebben om aan te voelen of een zaak op deze locatie kan slagen of niet.
Dat lukt alleen als je de horeca vanbinnen en -buiten kent, zo legt horecamakelaar Marcel Verbaas uit. “Horeca ben je of je bent het niet.”
De carrière van Verbaas begon zoals die van velen: hij nam een tussenjaar, ging in de horeca werken en kwam daar nooit meer uit. Na meerdere lunchrooms in het centrum van Rotterdam en een cateringbedrijf, gooide Verbaas in 2005 het roer om. Samen met Conny Knook, inmiddels compagnon, runt hij horecamakelaardij Knoop & Verbaas. Destijds was deze specifieke tak in makelaarsland nog een grijs gebied. Het duo besloot om transparant te werken en als een pand of de daarbij horende documenten niet goed voelden, dan haakten ze af. Zo werken ze nog steeds.
Het makelaarskantoor is gespecialiseerd in de horecasector en verkoopt, exploiteert en biedt vastgoed aan in heel Nederland. Een pre voor het kantoor is dat alle makelaars uit de branche komen. “Als je niet uit de horeca komt, is het lastig te voelen of een zaak goed gaat lopen. Je moet de sfeer proeven en de routing weten. Dat zie je alleen als je diep in de horeca geworteld bent”, vertelt Verbaas. Hij deelt in Out.of.Home Shops zijn visie op de huidige horecavastgoedmarkt, zoomt in op de uitdagingen en kijkt met vertrouwen naar de toekomst.
Hoe zou je de huidige stand van het horecavastgoed in Nederland omschrijven?
“In de grote steden vind je alle grote vastgoedjongens. Daar kom je als kleine ondernemer niet tussen. In de omliggende wijken en dorpen daarentegen merk je dat er met regelmaat een pand vrijkomt. Denk aan zelfstandigen die al 25 jaar een zaak hebben en die nu verkopen. Wij bieden in die gebieden exploitatie en vastgoed aan. Verder zie je in het horecavastgoed een trend: de huizenmarkt ligt onder een vergrootglas wat betreft regels en wetten. De huisjesmelkers verkopen nu hun panden, zodat ze het geld kunnen investeren in vastgoed binnen deze branche.”
Is het aanbod van horecapanden momenteel groter of kleiner dan de vraag, en waardoor komt dat?
“Groter. Er wordt steeds meer vastgoed verkocht, omdat er geld nodig is. Dit geldt met name voor de oudere generatie. Het lijkt logisch om vastgoed te verhuren als pensioenvoorziening, maar de tijd na de coronapandemie heeft dat veranderd – iets dat niet alleen voor deze sector geldt. Het brengt veel onzekerheid met zich mee. De winstmarge is fors naar beneden gegaan. Vroeger kon je een brutowinst behalen van 30%. Nu mag je blij zijn met 12 of 13%. Dat is een heel ander beeld dan pre-corona en die onzekerheid en instabiliteit zorgen ervoor dat mensen commercieel vastgoed niet durven te behouden. Dat geldt vooral voor kleine vastgoedondernemers.”
Kun je toelichten hoe die externe factoren zorgen voor onzekerheid en instabiliteit?
“Ik verwacht dat de personeelskosten niet meer naar beneden gaan. Voor horecaondernemers is het de vraag hoe lang gasten nog komen als je prijzen blijft verhogen. Willen zij dan nog een biertje of borrelplank bestellen? Er is een aantal zelfstandigen die het daar heel moeilijk mee hebben. Ondertussen hebben we een nieuw kabinet; de vraag is hoe zij ons land gaan besturen en wat dit betekent voor de wet- en regelgeving rond vastgoed. Dan gaat het over het belastingstelsel en box 3, waarover particulieren belasting moeten gaan betalen. Het houdt de ondernemers allemaal bezig en brengt onzekerheid met zich mee na roerige coronajaren.”
Welke soorten horecaconcepten zijn het meest gewild bij verhuurders of kopers?
“Aziatische streetfoodconcepten zijn upcoming, die varen mee op de huidige trends. Zo hebben we de kiptrend en die van smashburgers, het is iedere keer iets anders. De goeden blijven bestaan, maar velen moeten de deur weer sluiten na twee of drie jaar. Dan de lunchrooms: die zijn niet meer uit het straatbeeld weg te slaan. Het lunchmoment is inmiddels groter dan diner en de consument gaat steeds vaker tussen de middag ergens eten, in plaats van ’s avonds. Mede door de gestegen prijzen van het diner is lunch aan het groeien in populariteit. In kleine gemeenschappen en dorpen zitten de lunchrooms echt vol. Maar een echt goed grand café is ook nog in trek. Dat is een duidelijke verschuiving. En laten we tot slot ook de koffiezaken niet vergeten, die komen op als paddenstoelen. Hoeveel wil je er hebben in een centrum?”
En welke soorten concepten verdwijnen steeds meer?
“Ik zie steeds minder horeca die gebaseerd is op pokébowls. Dat heeft z’n piek nu wel gehad.”
Waar lopen horecaondernemers in de praktijk het vaakst tegenaan bij het huren of kopen van een pand?
“Het grootste probleem is momenteel de financiering, want de banken doen niets. Wij brengen ondernemers daarom in contact met andere organisaties om geld te lenen, zoals via crowdfunding. Daarnaast bieden we ze – door middel van een contactpersoon – ondersteuning bij vergunningen, want dat is toch best een hele kluif. En mochten ze echt leken zijn in de branche, dan hebben we contacten bij de inkoopafdeling van groothandels.”
Welke tips heb je voor startende horecaondernemers die nu een pand zoeken?
“Ga allereerst in de branche werken voordat je iets koopt. Kijk daarnaast naar waar je je thuis voelt, wat leuk is en of het werk bij je past. Wil je ondernemer worden en 24/7 aanstaan? Want dat is horeca, je bent nooit klaar. Ik zeg vaak: horeca is een levenswijze, je leeft in de horeca. Horeca doe je niet. Horeca ben je of je bent het niet.”
Er zijn tal van gevestigde ondernemers die twijfelen: verhuizen, uitbreiden of inkrimpen? Wat zou je aanraden?
“Wij praten als makelaars veel met zelfstandigen. Vooral horecaondernemers in Zuid-Holland die vaak meerdere zaken runnen. Zij zijn ons klankbord en wij leren van ze. Na corona zien we steeds vaker de volgende situatie: ondernemers met twee of drie zaken die twijfelen over verkoop. In een gesprek is het voor ons belangrijk om te achterhalen of ze alles willen verkopen of één vestiging, zodat de rest opgebouwd kan worden. Daarin gaan wij iets verder dan een gemiddelde makelaar. Het is belangrijk om te luisteren naar wat een ondernemer heeft en wat hij doet. Dan kan het gebeuren dat je twaalf maanden in gesprek bent met een 67-jarige horecaman, voordat hij een definitief besluit neemt. Het is een ingrijpende beslissing en wij hebben daar respect voor, we pushen niet. Luisteren, meedenken en tot iets komen waar de cliënt happy van wordt: daar ga ik voor.”
Hoe belangrijk zijn duurzaamheid en energielabels geworden bij horecapanden?
“Daar wordt alsmaar meer naar gekeken, met name bij de grotere vastgoedpartijen die de panden allemaal verbouwen naar energielabel A. Voor de kleine ondernemers geldt dat zij al genoeg stijgende kosten hebben, van inkoop en personeel bijvoorbeeld. Daardoor letten zij juist op energiezuinige apparaten en ledverlichting. Dat draagt bij aan hun uitgaven, maar ook aan de mate van duurzaamheid.”
Hoe verwacht je dat de horecavastgoedmarkt zich de komende jaren zal ontwikkelen?
“Heel goed. Ik verwacht dat de coronaschuld in 2027-2028 door iedereen is terugbetaald, dat de oorlogen afnemen en de inkoopprijzen dalen. Wellicht neemt de koopkracht ook nog iets toe. Als dat gebeurt, hebben ondernemers weer geloof. We kennen in deze branche goede en slechte tijden, maar ik voorspel dat we vanaf dit jaar herstellen. En als je in 2027 nog overeind staat, dan ben je een ondernemer met passie; eentje die begrijpt wat ondernemen is.”
Dit artikel verscheen eerder in Out.of.Home Shops. Abonneren? Klik hier.
